买房还是租房？对于许多生活在大城市的人来说，租房已成为重要的安居方式。住房租赁市场特别是长租市场的规范与成长，是满足人们高品质居住需要的一个重要方面。当前，我国长租市场在发生着怎样的变化？未来如何进一步提升租赁品质？新出台的《住房租赁条例》又将对市场产生怎样的影响？
7月21日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式公布，将于9月15日起施行。《条例》对出租承租活动、住房租赁企业行为、经纪机构行为等方面提出了明确规范，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，我国住房租赁管理体系进一步完善。
业内人士认为，长租市场的发展不仅是房地产领域的议题，更关乎城市未来。近年来，在租购并举政策基调下，长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局正加速构建，从而更好满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求。
长租需求逐步释放
“现在租房，真的跟以前不一样了。”今年“五一”期间，在昆明工作的张女士因工作变动告别了租住10年的房子，完成了新一轮换租，她表示整个过程很顺畅，租房前期在网上做好功课，实地看房目标明确，价格也基本透明，节省了很多时间。
在一二线热点城市，租房已成为很多人青睐的居住方式。住房租赁市场的发展，关乎群众的幸福感和获得感。中办、国办印发的《关于进一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》提到，“支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房”“引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给”。
今年是“十四五”规划收官之年，各地保租房筹集按照既定目标有序完成，按照5年870万套（间）目标来看，可以惠及2600多万新市民、青年。当前，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心一二线城市保租房已进入规模化入市阶段。
业内人士估测，就目前我国住房租赁市场而言，个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；集中或分散式的机构化运营占一成左右；保租房在近几年逐渐成为重要供给之一，和年轻人及灵活就业有关的保租房项目明显增多，预计未来占比接近一成。
对于各租房类型的优缺点，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析：“个人房东的房源分布广，可满足就近租房的需求；机构化运营的托管性质租赁住房，由于租售的门槛低且处于小区内，本质上仍是一种更标准化的个人房东房源；长租公寓一般有较好的装修，但这几年也看到一些乱象，项目质量参差不齐；保租房普遍是新小区，所以有些价格比周边房源高一点。”
今年的毕业季、求职季，热点城市中小户型呈现出供不应求态势。58安居客研究院数据显示，6月份，一线城市的租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76%；二线城市的租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75%。
不只是毕业生，中青年、家庭等群体的长租需求也在持续释放。日前发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》提出，随着城镇化率突破66%、城镇常住人口达9.3亿人，住房租赁需求持续攀升，全国租房人口已近2.6亿人。一线及新一线城市租房需求更加旺盛，据测算，四大一线城市租房人口规模已近4000万人。与此同时，租客结构也在发生深刻变化。中年群体回归租房市场，35岁以上租客占比超35%。
58安居客研究院院长张波认为：“在买房还是租房的选择上，一旦租房性价比更高，且市场趋于稳定，租赁人群占比便会逐渐提升，这将是未来的发展趋势。”
张女士告诉记者，相比以往租客需承担全部中介费的情况，如今房东和租客各付一半成为主流。中介公司服务也更好了，有的中介还会帮忙搬家。“如今搬家公司越来越专业，项目清楚、收费透明，大件物品保护得非常仔细，全程几乎不用操心。”她表示，相较买房，这种能随着工作变动而灵活换租的方式对她而言更具性价比。
供给呈现结构性变化
长租市场的发展与人口趋势密不可分。一方面，随着经济社会发展水平和城市现代化水平的提高，作为劳动人口主力军的20岁至39岁中青年正加速向大城市集聚。另一方面，晚婚晚育、家庭规模小型化等趋势日益明显。随着结婚和生育年龄后移，住房租赁的需求期正在进一步延长。重点城市的租赁人口基数庞大，租赁住房的发展潜力巨大。
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，有效推动了长租公寓市场的规范化、高质量发展。特别是REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在“投—融—建—管—退”等环节上实现了闭环。
在政策导向、现实因素、租住观念等因素作用下，我国长租市场呈现出显著的结构性变化。中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英指出，当前长租市场出现了经营主体多元化、产品类型丰富化、运营模式多样化、租赁关系长期化等显著变化。
赵晓英表示，首先，长租市场参与者不断增加，除了传统的房产中介和小型租赁企业外，品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等纷纷涉足，形成了多元化的市场经营主体。其次，市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展，满足不同层次和需求的租客。再次，出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局。此外，随着租购并举政策的推进，租客的租赁观念逐渐转变，租赁关系更加稳定，长租合同的签订比例有所提高。
“当前，居民的长期租房需求持续释放，租赁居住模式被认可，租房供给主体也越来越多元化。”广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，有意愿进入住房租赁赛道的主体越来越多，竞争越发激烈，为了迎合多元居住需求，租赁企业在个性化居住体验、综合性价比等方面下足功夫。
例如，近年来，万科泊寓陆续推出了面向中高端商务人士的服务式公寓、面向企业定制的蓝领宿舍，以及大型租赁社区，为各个年龄阶段、不同租房需求的人群提供服务；龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间，针对毕业生群体，今年再次加码优惠力度，合计为每位毕业生提供价值超千元的租房礼包；贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益，同时通过优化收房标准、出房周期，让分散的房源实现高效运营；自如推出“增益租”新模式，对业主托管的房子进行装修改造，提供专业资产管理服务。
“机构化运营的长租公寓项目因品质普遍较高、服务好，且可提供较独立的居住空间，私密性有保障，受到年轻人青睐，但价格偏高等问题也难以忽略。短期因市场供应明显增多，竞争有所加剧，长租公寓市场运营面临一定压力。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，综合来看，目前北京、上海、杭州等热点城市集中式长租公寓在住房租赁市场中的占比均在10%以下，远低于德国、日本等国家水平，在租户对租住品质要求不断提升的背景下，我国长租公寓机构化率仍有进一步提升的空间。
提升分散式租赁品质
“在北京工作了6年，我搬了6次家。”陈女士告诉记者，“遇到过房东卖房、到期涨价甚至楼下邻居闹事等问题，所以不得不频繁搬家。现在租在离单位近的老小区，签了2年租约，生活趋于安稳。不过，智能家电方面还需要自己添置一些。”
陈女士的经历，反映了分散式租赁住房面临的普遍问题。在当前阶段，个人房东出租，即分散式房源将长期是我国城镇住房租赁市场的供应主体，租房过程中屡见不鲜的随意涨租金、租期不稳定、克扣押金、维修责任划分等问题也多出现在这类房源上。推动此类房源集中化、专业化运营管理，是实现分散式租赁住房高质量发展的重点。此次《条例》也提出，“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁”。
多项全国性家庭住户调查反映，我国城镇地区住房套户比已经达到1.1乃至更高水平，即家庭持有的住房总套数超过家庭数的10%乃至更多。这部分由家庭持有但不作为主要居所的庞大房源，除部分作为家庭季节性用房外，对外出租是最主要用途之一。
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，改善型需求是目前很多城市的主流购房需求，这就意味着家庭在购房的同时需要处置其原有住房。目前这种处置主要采用出售方式，但受市场环境影响很大。事实上，对于能够满足首付款要求的家庭，出租原有住房再以租金支付房贷，可以成为其处置原有住房的另一种选择。
个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈。分散式房源寻找租户和出租过程中事务繁琐，个人房东专业化程度低、时间成本高，且难以发挥规模优势。有调查显示，“怕麻烦”已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过“租金收益率低”。此外，部分分散式房源装修老旧、设施缺失，在出租前需要进行局部翻新改造，进一步推高了管理难度。而对于租房者来说，个人房东能够提供的服务质量差异巨大，这种不确定性成为影响其租赁生活质量的主要因素之一。
“实现分散式租赁住房高质量发展的重点，在于推动对此类房源的集中化、专业化运营管理。”吴璟指出，一种模式是推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，最典型的是收购家庭持有的老旧小区分散房源，局部翻新装修后作为政策性或市场化租赁房源。2023年底，苏州等城市曾出台“以旧换新”购房政策，近期青岛、武汉等城市也启动了“收购个人二手房”计划。但受资金限制，以及在确定收购价格等流程上存在困难，这种模式的应用可能受到较大限制。
另一种模式是分散式房源的产权仍由家庭持有，以托管的方式实现专业化长租公寓企业集中运营，即长租公寓企业的“轻资产分散化”模式，典型企业如建信住房租赁、自如等。“与前一种模式相比，这种模式更为成熟，在多数城市也具备更强的可行性。”吴璟说。
“在不少国家，机构化租赁占比可达30%，甚至达到50%。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，民用住宅领域的机构化管理尤为重要，“如果一栋楼的业主纷纷对外出租，却缺乏统一规范管理，很容易造成混乱。有经验表明，机构化管理比例越高，市场发展越规范。”
在《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》等一系列政策文件陆续出台后，住房租赁企业的运营日趋规范，逐渐摒弃了此前以套取租金贷、高收低出、长收短付等为典型特征的“蛋壳模式”，而多转向以收取月租金一定比例的管理费或服务费作为盈利来源的、更为良性的托管运营模式。
吴璟建议，进一步强化分散式租赁住房的供给端政策，如综合采取税收减免、低成本贷款、允许经营权融资、直接补贴、政府采购住房租赁服务并纳入人才支持计划等，对运营分散式房源的住房租赁企业提供支持。此外，还可以进一步通过联合运营、委托运营、包租运营和投资改造等方式，将部分分散式房源纳入当地保租房体系，达到加快盘活存量住房和扩大保租房供应一举两得的效果。
构建协同治理模式
一个稳定、健康、有活力的长租市场，是衡量城市综合竞争力、包容性和治理能力的关键指标。
“长租市场是城市吸引和留住人才的‘第一道门槛’。”清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋表示，在知识经济时代，城市间的竞争本质上是人才的竞争。对于广大青年人、新市民而言，能否以一个合理成本，有尊严地在一个城市安顿下来，是他们“用脚投票”决定去留的关键。因此，长租市场已超越单纯的“住有所居”，成为城市招商引智、优化营商环境的基础设施，直接影响着城市的人力资本积累和创新活力，是城市发展战略中必须优先考量的民生问题和发展问题。
市场的活力与秩序源于稳定、透明的规则。当前，长租市场的许多矛盾，根源在于规则治理的滞后，当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系。
“比如，推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热。强制实行资金监管专用账户，保障押金安全。推广标准化合同范本，明确租赁双方的权利与义务。”李栋表示，政府的核心职责是“补位”，即聚焦公益性，大力发展保租房，为城市运行所必需的基础服务人员、青年人才等特定群体提供“雪中送炭”式的兜底保障，确保城市的公平与包容。在此基础上，应为市场化的长租机构、个人房东创造公平透明的竞争环境，鼓励他们提供多样化、高品质的租赁产品，满足不同群体的改善性、个性化需求，形成“锦上添花”的丰富供给。
构建健康成熟的长租生态，对城市核心竞争力、民生福祉和经济社会高质量发展具有重要意义。政府需扮演好“裁判员”和“服务员”角色，制定规则、搭建平台、提供数据，积极引导和培育专业、有社会责任感的租赁企业，发挥其在房源整合、专业运营、服务提升方面的优势。同时，也要畅通租客的权益表达和救济渠道，形成良性互动、互相监督的治理格局。
业内人士认为，此次《条例》的正式出台，将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，将有力促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，也将对盘活存量资产以及培育住房租赁企业等发挥重要作用。
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